موجر و مستاجر

نوشته شده در تاریخ: ۰۳ مرداد ۱۳۹۵

موارد مهم موجر و مستاجر

 

باید و نبایدهای دعاوی تخلیه در سایت ثبت شرکت درسا
________________________________________
یکی از شایع ترین دعاوی مطرح در مراجع قضایی، دعوای تخلیه اماکن مسکونی و تجاری است. وجود قوانین متعدد در این خصوص، ابهاماتی را ایجاد کرده است.
________________________________________
از این رو “حمایت” در گفت و گو با کارشناسان حقوقی به بررسی این دعاوی پرداخته است که در ادامه می خوانید:
مرجع صالح برای طرح دعاوی تخلیه اجاره

یک کارشناس حقوقی در خصوص مرجع صالح برای طرح دعاوی تخلیه عین مستاجره گفت: اصولا دادگاه های عمومی برای طرح این دعاوی صالح هستند. اما اگر تخلیه اماکن مسکونی مدنظر باشد، شوراهای حل اختلاف نیز برای رسیدگی به این دعاوی صلاحیت دارند. اما برای تخلیه محل کسب و امثال آن، محاکم دادگستری صلاحیت رسیدگی دارند. البته ممکن است در پاره ای از موارد نیز این دو مرجع در کار یکدیگر دخالت هایی هم بکنند. مثلا شورای حل اختلاف برای برخی موارد در مورد دعاوی سرقفلی نیز تصمیم می گیرد، در حالی که قانون صراحت دارد که شوراهای حل اختلاف، تنها نسبت به دعاوی اماکن مسکونی صالح هستند و نباید وارد رسیدگی به دعاوی حق کسب و پیشه و تجارت شوند.
تشریفات طرح دعاوی تخلیه
دکتر غلامرضا طیرانیان با اشاره به تشریفات طرح دعاوی تخلیه عین مستاجره، خاطر نشان کرد: بعد از انقضای مدت اجاره، موجر باید به شورای حل اختلاف مراجعه کند و شورای حل اختلاف نیز موظف است ظرف یک هفته دستور تخلیه را به ماموران انتظامی بدهد. البته ممکن است مستاجر به دلیل عسر و حرج خود، درخواست مهلت بیشتری کند. اما در نهایت حکم تخلیه باید ظرف دو هفته اجرا شود. یعنی مامور اجرا موظف است در مهلت ذکر شده، اثاث مستاجر را از منزل خارج کند. طیرانیان با اشاره به اینکه ممکن است مستاجر هنگام انعقاد قرارداد اجاره، از موجر مبلغی گرفته باشد، گفت: مبلغ پرداختی به موجر باید هنگام تخلیه به مستاجر مسترد شود. یعنی با سپردن این مبلغ نزد شورای حل اختلاف، تخلیه عملی می شود. وی افزود: برای گرفتن حکم تخلیه یک هفته‌ای، باید یا سند رسمی تنظیم شده باشد و یا اینکه اگر قرارداد با سند عادی تنظیم شده باشد، ۲ شاهد زیر آن را ا مضا کرده باشند. گاهی شاهد زیر این قرارداد ها را امضا نمی کند و طرفین از این بابت دچار مشکل می شوند.
مبلغ پرداختی به موجر باید هنگام تخلیه به مستاجر مسترد شود. یعنی با سپردن این مبلغ نزد شورای حل اختلاف، تخلیه عملی می شود. وی افزود: برای گرفتن حکم تخلیه یک هفته‌ای، باید یا سند رسمی تنظیم شده باشد و یا اینکه اگر قرارداد با سند عادی تنظیم شده باشد، ۲ شاهد زیر آن را ا مضا کرده باشند. گاهی شاهد زیر این قرارداد ها را امضا نمی کند و طرفین از این بابت دچار مشکل می شوند
قوانین موربوط به دعاوی اجاره
طیرانیان در پاسخ به این پرسش که چه قوانینی در خصوص دعاوی اجاره وجود دارد، خاطرنشان کرد: درحال حاضرما با چند قانون در این زمینه مواجهیم: قانون مدنی، قانون روابط موجر(مالک) و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب مصوب ۱۳۶۲ ، قانون الحاق یک ماده به قانون روابط و مستاجر مصوب ۱۳۶۵ و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ .وی افزود: قانونی در سال ۱۳۰۹ در خصوص روابط موجر و مستاجر وجود داشت و سپس در سال ۱۳۱۳ قانون مدنی و در سال ۱۳۳۹ قانون دیگری در این رابطه تصویب شد که در مجموعه این قوانین، مستاجر را پس از پایان مدت اجاره مکلف به تخلیه اماکن می کردند و سپس قانونگذار در ۱۳۵۶ به دلیل وضعیت خاص اقتصادی که در جامعه وجود داشت، تصویب کرد که بعد از انقضای مدت اجاره، مستاجر را نمی توان مجبور به تخلیه کرد مگر در موارد مذکور در این قانون.این وکیل دادگستری با اشاره به این نکته که هرگاه قانون ۱۳۵۶ و قانون مدنی در تعارض با یکدیگر قرار بگیرند، قانون مدنی اولویت دارد، ‌خاطرنشان کرد: قانون مدنی هم راجع به محل سکونت و هم راجع به کسب و پیشه است. در سال ۱۳۶۲ راجع به محل سکونت مقررات خاصی وضع شد و از نظر تخلیه مقرر شد که با انقضای مدت اجاره، امکان تخلیه ملک وجود دارد. تا قبل از تصویب قانون سال ۱۳۷۶، هر قرارداد مربوط به اماکن کسب و پیشه که منعقد می شد، تحت شمول قانون، مشمول قانون سال ۱۳۵۶ قرار می گرفت.طیرانیان افزود: قانون ۱۳۷۶ هم محل کسب و هم محل مسکونی را شامل می شود و به طور کلی اجاره تحت حاکمیت قانون مدنی و توافق طرفین قرار گرفته است. یعنی اگر طرفین شرایط خاصی را پیش بینی نکردند، قانون مدنی در روابط بین آنها اعمال می شود و اگر توافق خصوصی انجام دادند که مغایر قانون هم نبود، طبق توافق عمل می شود. درحقیقت با تصویب قانون سال ۱۳۷۶، حاکمیت قانون مدنی در مورد محل کسب و محل مسکونی احیا شد. وی خاطرنشان کرد: در قراردادهایی که بعد از قانون سال ۱۳۷۶ منعقد می شود، موجر می تواند با انقضای مدت اجاره، تخلیه عین مستاجره را بخواهد.
فاوت بین تخلیه عین مستاجره و ملک دارای سرقفلی
طیرانیان در خصوص فرق بین تخلیه عین مستاجره و ملک دارای سرقفلی، گفت: هنگامی که مستاجر دارای حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت باشد در صورتی که مشمول قانون سال ۱۳۵۶ شود، نمی توان او را با انقضای مدت بیرون کرد مگر اینکه تخلف کرده باشد.این کارشناس حقوقی در خصوص مصادیق تخلف، اذعان داشت: قانونگذار در ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ مواردی را نام می برد که موجر می‌تواند حسب مورد ، صدورحکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند. این موارد عبارتند از: موردی که مستأجر بدون داشتن حق انتقال مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار کند؛ در صورت احتیاج مالک؛ وقتی ملک در معرض خرابی بوده و قابل ‌تعمیر نباشد؛ وقتی از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری ‌که در اجاره‌نامه قید شده استفاده شود؛ مستاجر شغل‌خود را تغییر دهد؛ مستأجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده‌ باشد؛ هنگامی که مستاجرازپرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری کند.وی افزود: در انتقال به غیر، نصف سرقفلی به مستاجر تعلق می گیرد. برخی اوقات نیز مثل وقتی که تعدی و یا تفریط صورت گیرد، حق سرقفلی مستاجر ساقط می شود. در صورت نیاز موجر و یا تجدید بنا، موجر باید تمام سرقفلی را به نرخ روز پرداخت کند. در واقع در قانون سال ۱۳۵۶ قاعده این است که در انقضای مدت قابل تخلیه نیست مگر تخلفی به شرح بالا رخ داده باشد.طیرانیان در خصوص استثناهای این قانون خاطر نشان کرد: مطب پزشکان مشمول سرقفلی نمی شود. یک قانونی هم داشتیم که می گفت مناطق جنگ زده مشمول این قانون نمی شود که در حال حاضر بلاموضوع شده است. خانه های سازمانی نیز مشمول این قانون نمی شود و تابع قوانین مربوط به خود است. حتی اماکن دولتی نیز اگر اجاره داده شده باشد، مشمول این قانون می شود.(بجز خانه های سازمانی) اما در صورتی که شهرداری ها دکه ای را اجاره دهند، این اماکن مستثنی است. به غیر ازاستثناهای مورد اشاره، همه اماکن در قوانین سال ۵۶ و۷۶ به طور یکسان مشمول این قانون می شوند.
مرجع اعتراض به دعاوی اجاره
طیرانیان در پاسخ به این پرسش که اگر شورای حل اختلاف به دعاوی حق کسب پیشه و تجارت رسیدگی کند، باید به کجا اعتراض کرد، گفت: در این خصوص باید به دادگاه های عمومی مراجعه کرد. وی افزود: مرجع تجدید نظر از دعاوی تخلیه ای که در شوراهای حل اختلاف مطرح می شود، دادگاه های عمومی و مرجع تجدید نظر از دعاوی که در دادگاه های عمومی مطرح می شود، دادگاه تجدید نظر استان است.
در تعریف اصطلاحی می گویند: سرقفلی حقی است که با پرداخت وجهی در زمان انعقاد اجاره در اماکن به دست می آید. ولی حق کسب و پیشه حقی است که به مرور با کار کردن برای مستاجر ایجاد می شود
تفاوت حق کسب و پیشه و حق سرقفلی
علی صابری دیگر وکیل دادگستری در خصوص تفاوت حق کسب و پیشه و حق سرقفلی گفت: این موضوع کاملا اختلافی است. در تعریف اصطلاحی می گویند: سرقفلی حقی است که با پرداخت وجهی در زمان انعقاد اجاره در اماکن به دست می آید. ولی حق کسب و پیشه حقی است که به مرور با کار کردن برای مستاجر ایجاد می شود.عضو هیئت مدیره کانون وکلای مرکز با تاکید بر این نکته که در قانون سال ۱۳۵۶ چیزی تحت عنوان حق سرقفلی وجود ندارد،‌ خاطر نشان کرد: در این قانون از اصطلاح حق کسب و پیشه استفاده شده است. برعکس در قانون سال ۱۳۷۶ از اصطلاح حق سرقفلی استفاده شده است و اشاره ای به حق کسب و پیشه و تجارت نشده است.وی افزود: اگر مقررات سال ۵۶ را در نظر بگیریم، اگر چه این ۲ حق در تئوری با هم تفاوت هایی دارند، اما در عمل آنجا که مستاجر مکلف به تخلیه ملک می شود، تفاوتی ندارند. در رویه قضایی نیز حق کسب و پیشه مستاجر با احراز تخلف او از بین می رود، حتی اگر مبلغی بابت سرقفلی پرداخت کرده باشد. یعنی از نظر قانونگذار یا این دو مفهوم یکی هستند و یا اینکه در قانون سال ۱۳۵۶ مفهومی به نام سرقفلی نداریم. اگر چه درعرف، پولی رد و بدل می شود. همچنین در قانون سال ۱۳۷۶ حق کسب پیشه و تجارت برای مستاجر ایجاد نمی شود که بخواهد از بین برود. اگر مستاجر سرقفلی پرداخت کرده باشد، هنگام تخلیه، موجر باید سرقفلی را به نرخ روز به مستاجر برگرداند.صابری در ادامه گفت: در خصوص اماکن مسکونی و تجاری که بدون پرداخت سرقفلی بعد از سال ۱۳۷۶ اجاره داده شده اند، قانون مدنی نیز علاوه بر قانون سال ۷۶ حاکم است.وی همچنین در خصوص مبلغ و مدت اجاره خاطرنشان کرد: اگر مبلغ اجاره معین نباشد اساسا عقد اجاره باطل است زیرا یکی از شرایط اساسی معامله که معلوم و معین بودن مورد معامله است را ندارد. اما اگر مدت اجاره معین نباشد، چنانچه اجاره از قرار روز یا ماه یا سال، مبلغ معینی باشد، ‌تا انقضای آن زمان صحیح و پس از آن باطل است.